国务院有关促进房土地资金财产市镇频频健康向

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构: 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)发布五年来,城镇住房制度改革深入推进,住房建设步伐加快,住房消费有效启动,居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展,对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时应当看到,当前我国房地产市场发展还不平衡,一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出,房地产价格和投资增长过快;房地产市场服务体系尚不健全,住房消费还需拓展;房地产开发和交易行为不够规范,对房地产市场的监管和调控有待完善。为促进房地产市场持续健康发展,现就有关问题通知如下:

发布部门: 内蒙古自治区 发布文号: 内政字[2003]330号各盟行政公署、市人民政府,自治区各委、办、厅、局,各大企业、事业单位:  现将《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号,以下简称《通知》),转发给你们,并结合我区实际,提出如下具体意见,请一并贯彻执行。  一、制定住房建设规划,完善住房供应体系  各地要尽快编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划和年度建设计划,根据不同收入居民家庭对住房的有效需求,合理确定高档住房、普通住房、经济适用住房和廉租住房的供应比例及数量,科学合理地划分当地各类住房档次和当地居民家庭收入水平界限,使最低收入家庭租购廉租住房,低收入和中等偏下收入家庭购买经济适用住房,中等收入和中等偏上收入家庭购买普通商品住房,高收入家庭购买中高档住房。通过住房建设规划及其市场化运作,不断加强政府和市场对房地产业发展的指导和调控,建立和完善住房供应体系。  二、加强经济适用住房的建设和管理  经济运用住房是具有保障性质的政策性商品住房。为了尽快提高我区城镇居民的住房水平,各地要采取有力措施,切实加强经济适用住房的建设与管理。  (一)各地要根据本地区城镇居民的住房状况、经济能力、土地供应等因素,组织有关部门合理制定当地经济运用住房的长期发展规划和年度建设计划。经济适用住房建设项目由各地建设(房地产)行政主管部门实施管理,对建设项目的规划设计与开发建设依法实行招投标。  (二)我区经济适用住房的供应对象为城镇中等偏下与低收入家庭,并优先出售给符合条件的无房户、危房户和住房困难户。符合条件的家庭只能购买一套经济运用住房,不得多购、套购经济适用住房。经济运用住房供应对象的家庭收入标准由各地按照本地区普通商品住房平均价格与双职工家庭年平均收入状况测定。购买经济适用住房实行申请、审批、公示制度,具体办法由各地自行制定。  (三)经济适用住房的建设标准以中小户型为主。在户型设计上可具有一定的超前性。各种户型的建筑面积标准,由各地区根据当地的自然条件、居住习惯、经济状况等因素适度确定,小户型一般控制在80平方米以内,中户型一般不得超过110平方米。  (四)继续采取优惠政策,切实降低经济适用住房建设成本。经济适用住房建设用地实行划拨方式供应,由旗县市区国土资源行政主管部门依据经济适用住房年度建设计划在土地利用年度计划中优先安排,免收土地出让金。经济适用住房建设和经营中经有审批部门批准的行政事业性收费一律减半征收;按规定应收取服务费用的,按低限收取。经济适用住房项目小区外基础设施建设,由政府承担。未经有审批部门批准的其它收费一律不得收取。要控制开发贷款利率,落实税收优惠政策。各地可根据当地情况,制定更优惠的政策。  (五)加强经济适用住房的价格管理。经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济运用住房价格,应与当地中等偏下与低收入家庭经济承受能力相适应,以保本微利为原则。经济适用住房的价格由各地按照《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》[计价格(2002)2503号]的有关规定,结合当地的情况据实测算,并与同一区域内的普通商品住房保持合理差价。经济适用住房的价格由当地政府价格主管部门会同建设(房地产)主管部门进行审批并向社会公布,未经价格审批和公布的经济运用住房一律不得出售。各级人民政府价格管理部门要加强对经济适用住房价格的监督检查,严格控制与审定经济适用住房的价格构成及利润率,建立收费登记制度。  (六)加强经济适用住房工程质量管理。经济适用住房要严格执行国家建设标准和技术规范,积极推广应用先进、成熟的新技术、新工艺、新材料、新设备,不断提高规划、设计、建设水平和工程质量。工程质量要符合国家现行质量检验评定标准。  (七)加强对集资、合作建房的管理。集资、合作建房要在符合城市规划和土地使用计划的前提下进行。停止福利分房后,集资、合作建房必须由职工全额集资,单位不再予以补贴;不允许以集资、合作建房的名义,搞变相实物分房或房地产经营。职工集资建设经济适用住房的,其建设标准、参加对象和优惠政策等,按经济适用住房的有关规定执行。集资、合作建房的产权认定按《内蒙古自治区人民政府关于进一步搞活并规范住房二级市场的意见》(内政字[2003]254号)的有关规定执行。  三、强化政府住房保障职能,尽快建立和完善廉租住房制度  建立和完善廉租住房制度,解决最低收入居民家庭的住房问题,是住房制度改革和住房建设的一项重要内容,也是社会保障体系的重要组成部分。目前我区这项工作的开展还很薄弱,各级政府要切实拿出有效措施,尽快建立和完善廉租住房制度。  建立最低收入家庭住房保障的资金来源应坚持财政预算安排为主,多种渠道筹措的原则,逐步形成稳定规范的住房保障资金来源。各地要结合当地财政承受能力和居民住房实际情况,合理确定保障对象和保障标准。最低收入家庭住房保障原则上以发放租金补贴为主,实物配租和租金核减为辅。各地可根据自己的实际抓紧研究制定具体廉租住房管理办法。  四、加大住房公积金归集、管理和使用力度  各地要按照《住房公积金管理条例》和《通知》的要求,尽快成立住房公积金管理委员会(以下简称管委会),作为住房公积金的决策机构,统一行使住房公积金使用和管理的决策职能;规范调整住房公积金的管理机构,加强管理工作。  各地要采取多种措施,加强住房公积金归集工作,提高归集率,依法督促有关单位按时足额缴存住房公积金。对未建立住房公积金制度的旗县市区,各盟市要责成其按国家和自治区规定的缴存比例限期建立,已经实行住房公积金制度的旗县市区,不得随意停止。  从2004年起,各地必须将财政应负担的住房公积金按时足额列入预算。同时要解决以往年度住房公积金财政负担部分的补缴问题,在保证离退休等人员足额支取住房公积金的基础上,制定切实可行的办法,分期分批予以补足,确保职工利益不受侵害。  各住房公积金管理中心和受委托银行要简化个人住房委托贷款手续,取消不合理收费,提高办事效率,切实改进服务工作。要提高住房公积金的使用率,对于职工购买商品住房、经济适用住房,二级市场换购住房、集资合作建房,以及自建、翻建和大修住房,均应提供住房公积金贷款。各盟市中心及分中心、经办网点的住房公积金个贷余额应占归集余额的50%以上。  五、加快推进住房分配货币化步伐  各地要严格执行《内蒙古自治区人民政府关于继续深化城镇住房制度改革的意见》(内政字[2001]314号)、《内蒙古自治区人民政府关于进一步搞活并规范住房二级市场的意见》(内政字[2003]254号)的有关规定,抓紧制定并报批住房补贴实施方案和落实补贴资金。已经出台补贴方案的地区,要加大住房补贴资金筹集力度,切实推动住房补贴发放工作。允许单位利用售房资金和自有资金发放职工住房补贴。各单位发放住房补贴,须经房改部门核准,严禁未经批准,擅自发放职工住房补贴。  六、完善个人住房贷款担保机制  各地要按照建设部、中国人民银行《住房置业担保管理试行办法》的有关规定,对现有的住房置业信贷担保机构进行一次全面清理,对无担保能力和担保行为不规范的,要限期整改,防范和化解担保风险。自治区住房委员会办公室将会同有关部门对该项工作进行专项督查。  七、加强市场监督管理,整顿规范市场秩序  自治区建设厅要加强对房地产企业的资质管理,各地要加强对房地产开发项目的管理。要加大对各类房地产企业资质情况的检查力度,对于未取得自治区建设厅颁发的资质证书的房地产开发、评估、物业管理、房屋拆迁等企业及已取得相应资质证书但未按相应资质承揽房地产项目的,要坚决按有关规定进行清理、整改和规范。房地产开发企业要严格执行开发项目资本金制度和项目手册制度,加大政府对房地产开发项目的监管力度。要全面加强房地产开发、产权交易、物业管理市场统计工作,全面建立房地产市场信息系统,依靠市场统计及统计工作现代化,建立健全各级房地产市场预警预报体系。各地要按照企业自查,旗县市区全面检查,盟市重点检查,自治区重点抽查的方式,重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为,并通过建立和完善房地产信用体系,强化社会监督,推动我区房地产市场持续健康发展。  附件:国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知二○○三年十月十七日国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:  《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)发布五年来,城镇住房制度改革深入推进,住房建设步伐加快,住房消费有效启动,居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展,对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时应当看到,当前我国房地产市场发展还不平衡,一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出,房地产价格和投资增长过快;房地产市场服务体系尚不健全,住房消费还需拓展;房地产开发和交易行为不够规范,对房地产市场的监管和调控有待完善。为促进房地产市场持续健康发展,现就有关问题通知如下:  一、提高认识,明确指导思想  (一)充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展,对于全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。  (二)进一步明确房地产市场发展的指导思想。要坚持住房市场化的基本方向,不断完善房地产市场体系,更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用;坚持以需求为导向,调整供应结构,满足不同收入家庭的住房需要;坚持深化改革,不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍,加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度;坚持加强宏观调控,努力实现房地产市场总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定;坚持在国家统一政策指导下,各地区因地制宜,分别决策,使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应,与相关产业相协调,促进经济社会可持续发展。  二、完善供应政策,调整供应结构  (三)完善住房供应政策。各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化,完善住房供应政策,调整住房供应结构,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房;同时,根据当地情况,合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围,并做好其住房供应保障工作。  (四)加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施,切实降低经济适用住房建设成本。对经济适用住房,要严格控制在中小套型,严格审定销售价格,依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度,具体办法由市(县)人民政府制定。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分,其建设标准、参加对象和优惠政策,按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义,变相搞实物分房或房地产开发经营。  (五)增加普通商品住房供应。要根据市场需求,采取有效措施加快普通商品住房发展,提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设,要调控土地供应,控制土地价格,清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目,多渠道降低建设成本,努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。  (六)建立和完善廉租住房制度。要强化政府住房保障职能,切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。以财政预算资金为主,多渠道筹措资金,形成稳定规范的住房保障资金来源。要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况,合理确定保障水平。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主,实物配租和租金核减为辅。  (七)控制高档商品房建设。各地要根据实际情况,合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区,要控制此类项目的建设用地供应量,或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。  三、改革住房制度,健全市场体系  (八)继续推进现有公房出售。对能够保证居住安全的非成套住房,可根据当地实际情况向职工出售。对权属有争议的公有住房,由目前房屋管理单位出具书面具结保证后,向职工出售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的,由各地制定政策,明确界限,妥善处理。  (九)完善住房补贴制度。要严格执行停止住房实物分配的有关规定,认真核定住房补贴标准,并根据补贴资金需求和财力可能,加大住房补贴资金筹集力度,切实推动住房补贴发放工作。对直管公房和财政负担单位公房出售的净收入,要按照收支两条线管理的有关规定,统筹用于发放住房补贴。  (十)搞活住房二级市场。要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍,鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外,任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。各地可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准;以房改成本价购买的公有住房上市出售时,原产权单位原则上不再参与所得收益分配。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理,规范发展房屋租赁市场。  (十一)规范发展市场服务。要健全房地产中介服务市场规则,严格执行房地产经纪人、房地产估价师执(职)业资格制度,为居民提供准确的信息和便捷的服务。规范发展住房装饰装修市场,保证工程质量。贯彻落实《物业管理条例》,切实改善住房消费环境。  四、发展住房信贷,强化管理服务  (十二)加大住房公积金归集和贷款发放力度。要加强住房公积金归集工作,大力发展住房公积金委托贷款,简化手续,取消不合理收费,改进服务,方便职工贷款。  (十三)完善个人住房贷款担保机制。要加强对住房置业担保机构的监管,规范担保行为,建立健全风险准备金制度,鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构,要加快清理,限期整改。加快完善住房置业担保管理办法,研究建立全国个人住房贷款担保体系。  (十四)加强房地产贷款监管。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目,要继续加大信贷支持力度。同时要加强房地产开发项目贷款审核管理,严禁违规发放房地产贷款;加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理,防止挪作他用。要加快建立个人征信系统,完善房地产抵押登记制度,严厉打击各种骗贷骗资行为。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目,控制和化解房地产信贷风险,维护金融稳定。  五、改进规划管理,调控土地供应  (十五)制定住房建设规划和住宅产业政策。各地要编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划,加强对房地产业发展的指导。要充分考虑城镇化进程所产生的住房需求,高度重视小城镇住房建设问题。制定和完善住宅产业的经济、技术政策,健全推进机制,鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料,促进住宅产业现代化。完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度。坚持高起点规划、高水平设计,注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计。  (十六)充分发挥城乡规划的调控作用。在城市总体规划和近期建设规划中,要合理确定各类房地产用地的布局和比例,优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目,并合理配置市政配套设施。各类开发区以及撤市(县)改区后的土地,都要纳入城市规划统一管理。严禁下放规划审批权限,对房地产开发中各种违反城市规划法律法规的行为,要依法追究有关责任人的责任。  (十七)加强对土地市场的宏观调控。各地要健全房地产开发用地计划供应制度,房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划,严格控制占用耕地,不得下放土地规划和审批权限。利用原划拨土地进行房地产开发的,必须纳入政府统一供地渠道,严禁私下交易。土地供应过量、闲置建设用地过多的地区,必须限制新的土地供应。普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市,可以按规定适当调剂增加土地供应量。  六、加强市场监管,整顿市场秩序  (十八)完善市场监管制度。加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理,严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度,积极推行业主工程款支付担保制度。支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组,形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。严格规范房地产项目转让行为。已批准的房地产项目,确需变更用地性质和规划指标的,必须按规定程序重新报批。  (十九)建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。要加强房地产市场统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全房地产市场预警预报体系。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用,由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。  (二十)整顿和规范房地产市场秩序。要加大房地产市场秩序专项整治力度,重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。加快完善房地产信用体系,强化社会监督。采取积极措施,加快消化积压商品房。对空置量大的房地产开发企业,要限制其参加土地拍卖和新项目申报。进一步整顿土地市场秩序,严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发,严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地,使用农村集体土地进行房地产开发。切实加强源头管理,有效遏制并预防住房制度改革和房地产交易中的各种腐败行为。  地方各级人民政府要认真贯彻国家宏观调控政策,从实际出发,完善房地产市场调控办法,建立有效的协调机制,并对本地房地产市场的健康发展负责。省级人民政府要加强对市、县房地产发展工作的指导和监督管理。国务院有关部门要各司其职,分工协作,加强对各地特别是问题突出地区的指导和督查。国家发展改革、财政、国土、银行、税务等部门要调整和完善相关的政策措施。建设部要会同有关部门抓紧制定经济适用住房管理、住房补贴制度监督、健全房地产市场信息系统和预警预报体系、建立全国个人住房贷款担保体系等方面的实施办法,指导各地具体实施并负责对本通知贯彻落实情况的监督检查。中华人民共和国国务院二○○三年八月十二日

一、提高认识,明确指导思想

(一)充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展,对于全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

(二)进一步明确房地产市场发展的指导思想。要坚持住房市场化的基本方向,不断完善房地产市场体系,更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用;坚持以需求为导向,调整供应结构,满足不同收入家庭的住房需要;坚持深化改革,不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍,加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度;坚持加强宏观调控,努力实现房地产市场总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定;坚持在国家统一政策指导下,各地区因地制宜,分别决策,使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应,与相关产业相协调,促进经济社会可持续发展。

二、完善供应政策,调整供应结构

(三)完善住房供应政策。各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化,完善住房供应政策,调整住房供应结构,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房;同时,根据当地情况,合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围,并做好其住房供应保障工作。

(四)加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施,切实降低经济适用住房建设成本。对经济适用住房,要严格控制在中小套型,严格审定销售价格,依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度,具体办法由市(县)人民政府制定。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分,其建设标准、参加对象和优惠政策,按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义,变相搞实物分房或房地产开发经营。

(五)增加普通商品住房供应。要根据市场需求,采取有效措施加快普通商品住房发展,提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设,要调控土地供应,控制土地价格,清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目,多渠道降低建设成本,努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。

(六)建立和完善廉租住房制度。要强化政府住房保障职能,切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。以财政预算资金为主,多渠道筹措资金,形成稳定规范的住房保障资金来源。要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况,合理确定保障水平。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主,实物配租和租金核减为辅。

(七)控制高档商品房建设。各地要根据实际情况,合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区,要控制此类项目的建设用地供应量,或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。

三、改革住房制度,健全市场体系

(八)继续推进现有公房出售。对能够保证居住安全的非成套住房,可根据当地实际情况向职工出售。对权属有争议的公有住房,由目前房屋管理单位出具书面具结保证后,向职工出售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的,由各地制定政策,明确界限,妥善处理。

(九)完善住房补贴制度。要严格执行停止住房实物分配的有关规定,认真核定住房补贴标准,并根据补贴资金需求和财力可能,加大住房补贴资金筹集力度,切实推动住房补贴发放工作。对直管公房和财政负担单位公房出售的净收入,要按照收支两条线管理的有关规定,统筹用于发放住房补贴。

(十)搞活住房二级市场。要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍,鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外,任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。各地可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准;以房改成本价购买的公有住房上市出售时,原产权单位原则上不再参与所得收益分配。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理,规范发展房屋租赁市场。

(十一)规范发展市场服务。要健全房地产中介服务市场规则,严格执行房地产经纪人、房地产估价师执(职)业资格制度,为居民提供准确的信息和便捷的服务。规范发展住房装饰装修市场,保证工程质量。贯彻落实《物业管理条例》,切实改善住房消费环境。 四、发展住房信贷,强化管理服务

(十二)加大住房公积金归集和贷款发放力度。要加强住房公积金归集工作,大力发展住房公积金委托贷款,简化手续,取消不合理收费,改进服务,方便职工贷款。

(十三)完善个人住房贷款担保机制。要加强对住房置业担保机构的监管,规范担保行为,建立健全风险准备金制度,鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构,要加快清理,限期整改。加快完善住房置业担保管理办法,研究建立全国个人住房贷款担保体系。

(十四)加强房地产贷款监管。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目,要继续加大信贷支持力度。同时要加强房地产开发项目贷款审核管理,严禁违规发放房地产贷款;加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理,防止挪作他用。要加快建立个人征信系统,完善房地产抵押登记制度,严厉打击各种骗贷骗资行为。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目,控制和化解房地产信贷风险,维护金融稳定。 

五、改进规划管理,调控土地供应

(十五)制定住房建设规划和住宅产业政策。各地要编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划,加强对房地产业发展的指导。要充分考虑城镇化进程所产生的住房需求,高度重视小城镇住房建设问题。制定和完善住宅产业的经济、技术政策,健全推进机制,鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料,促进住宅产业现代化。完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度。坚持高起点规划、高水平设计,注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计。

(十六)充分发挥城乡规划的调控作用。在城市总体规划和近期建设规划中,要合理确定各类房地产用地的布局和比例,优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目,并合理配置市政配套设施。各类开发区以及撤市(县)改区后的土地,都要纳入城市规划统一管理。严禁下放规划审批权限,对房地产开发中各种违反城市规划法律法规的行为,要依法追究有关责任人的责任。

(十七)加强对土地市场的宏观调控。各地要健全房地产开发用地计划供应制度,房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划,严格控制占用耕地,不得下放土地规划和审批权限。利用原划拨土地进行房地产开发的,必须纳入政府统一供地渠道,严禁私下交易。土地供应过量、闲置建设用地过多的地区,必须限制新的土地供应。普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市,可以按规定适当调剂增加土地供应量。

六、加强市场监管,整顿市场秩序

(十八)完善市场监管制度。加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理,严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度,积极推行业主工程款支付担保制度。支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组,形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。严格规范房地产项目转让行为。已批准的房地产项目,确需变更用地性质和规划指标的,必须按规定程序重新报批。

(十九)建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。要加强房地产市场统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全房地产市场预警预报体系。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用,由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。

(二十)整顿和规范房地产市场秩序。要加大房地产市场秩序专项整治力度,重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。加快完善房地产信用体系,强化社会监督。采取积极措施,加快消化积压商品房。对空置量大的房地产开发企业,要限制其参加土地拍卖和新项目申报。进一步整顿土地市场秩序,严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发,严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地,使用农村集体土地进行房地产开发。切实加强源头管理,有效遏制并预防住房制度改革和房地产交易中的各种腐败行为。    地方各级人民政府要认真贯彻国家宏观调控政策,从实际出发,完善房地产市场调控办法,建立有效的协调机制,并对本地房地产市场的健康发展负责。省级人民政府要加强对市、县房地产发展工作的指导和监督管理。国务院有关部门要各司其职,分工协作,加强对各地特别是问题突出地区的指导和督查。国家发展改革、财政、国土、银行、税务等部门要调整和完善相关的政策措施。建设部要会同有关部门抓紧制定经济适用住房管理、住房补贴制度监督、健全房地产市场信息系统和预警预报体系、建立全国个人住房贷款担保体系等方面的实施办法,指导各地具体实施并负责对本通知贯彻落实情况的监督检查。

中华人民共和国国务院 

二00三年八月十二日 

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